豪宅主人一般都不願承認自己豪宅的價值已經大幅縮水。2006年，人們一度認為豪宅市場不會遭受與中低階住宅市場同樣的命運。一年後，人們認為豪宅購買者已經賺得盆滿缽滿，因此讓他們進一步擺脫了經濟下滑的影響。在2008年美國市場每況愈下時，該行業中的有些人卻認為，豪宅已經供不應求。

今年，事實開始浮出水面。沒有出現一位1億美元豪宅的買家，並且購買3000美元豪宅的人也極少。類似於一些小國家的國債，處於這種價位的豪宅，有些價值正在縮水，而有些則已完全退出市場。Dunellen Hall 的價值從1.25億美元減少5000萬美元至7500萬美元，而相對於去年的要價，BootJack Ranch 的樓價也縮水了2000萬美元至6800萬美元。對於全美最貴豪宅以及登上我們年度排行榜的全美最貴海濱豪宅、市區聯排別墅、有著非凡意義的滑雪小屋和鄉村別墅來說，今年並不樂觀。推出市場後兩到三年依然高居榜單前幾名的分別是位於比佛利山、價值為1.25億美元的 Fleur de Lys；在凡爾賽重新建造的占地45,000平方英尺的路易十四宮殿；以及位於坐落在太浩湖210英畝土地上、占地面積為20,000平方英尺的 Tranquility（樓價1億美元）等豪宅。

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2008年，我們給榜單設定門檻為7500萬美元。而現在卻有四棟上榜豪宅的價值低於該標準，它們分別是位於科羅拉多州 Pagosa Springs、價值為6800萬美元的 BootJack Ranch，該豪宅占地77,000平方英尺，其中主屋面積為13,800平方英尺；位於加州 Brentwood、由 Robert Byrd 設計的價值6500萬美元的大屋；由無聲電影明星范朋克 (Douglas Fairbanks) 和瑪莉碧克馥 (Mary Pickford) 於1919年在比佛利山建造的價值為6000萬美元的豪宅；以及位於上東區面積高達10,000平方英尺、價值為6000萬美元的豪宅。

為了編制該榜單，我們與進行房屋經紀人進行了交流，諮詢了房屋代理商和房地產評估師，並對公開出售的房屋進行了篩選。由於私有房屋也就是未公開出售的房屋一般都會被精英買家秘密購買，所以我們並沒有將其納入榜單中，同時我們也沒有將土地銷售額列為衡量標準。Spelling Mansion 是一棟位於荷爾貝山、擁有123個房間的豪宅，據說其市價已達到1.5億美元，但該豪宅目前並沒有公開出售，因此也未納入榜單中。位於曼哈頓的 Pierre Hotel 豪宅也已正式退出市場。

高階住宅市場是真正從什麼時候起開始坍塌？答案是從經濟危機爆發開始，尤其是在雷曼兄弟 (Lehman Brothers) 於9月15日宣佈破產以及房地美 (Freddie Mac) 和房利美 (Fannie Mae) 於9月7日被美國政府接管之後。 在紐約和漢普頓，大部分潛在購房者已完全撤離市場。位於曼哈頓的評估公司 Miller Samuel 負責人 Jonathan Miller 表示：「我所知道的是，只有兩項超過3000萬美元的交易已經完成。9月份還完成了另外幾項出售交易，但在經濟下滑之前交易額就已經縮水。距離華爾街近3000英里的美國西海岸也同樣如此。」

位於比佛利山的 Hilton and Hyland 經紀人 Mauricio Umansky 說：「我認為2008年6月和7月是經濟發展高峰期，自那以後，經濟就開始走下坡路。9月15日雷曼兄弟的破產對美國經濟來說是最後致命的一擊。」儘管經濟低迷，這位經紀人自經濟危機爆發以來還是完成了3000萬美元的房屋交易。

當然，如果還需要花幾年時間才能出手價值為1.25億美元的 Fleur de Lys 或1億美元的 Tranquility，賣家很有可能願意再觀望一段時間。畢竟，這些豪宅已經推出市場多年，經紀人可以從中賺取的傭金也足夠他們過下半輩子。

僅僅只需要出現一個願意出價購買的買家而已，或許這就是高階住宅市場上的第五個因素。

※精彩全文，詳見《富比士》。

彈丸之地杜拜阿拉伯聯合大公國豪擲600多億美元在波斯灣興建的棕櫚狀人工群島號稱「世界第八大奇跡」，曾吸引了皮特 (Pitts) 和朱莉 (Jolie) 夫婦以及貝克漢 (Beckham) 一家等眾多重量級買主。現在這項棘手的工程所帶來的債務以及以往其他一些不盡如人意的投資使得杜拜背負了800億美元的巨債。 棕櫚島 (Palm Islands) 的不動產價值縮水50%以上，因為價值一再縮水已經停工。更令人尷尬的是，杜拜不得不唯唯諾諾地向同為阿拉伯聯合大公國的阿布達比求助，請求臨時支援。2月份，阿布達比購買了價值100億美元的五年期債券。

因此，在過去的一年中，杜拜邦長穆罕默德-本-拉希德-阿勒馬克圖姆 (Mohammed bin Rashid Al Maktoum) 的資產淨值估計損失達60億美元，成為富比世 (Forbes) 全球15位最富有的皇室成員年度榜單上最大的輸家。而他的「救星」——阿布達比統治者、邦長哈利發-本-紮耶德-阿勒納哈揚 (Khalifa bin Zayed Al Nahayan) 日子也不好過，由於油價暴跌，其身家縮水50億美元，使得他從全球最富有的皇室成員榜單的第二位下滑至第三位。 雖然皇室成員的頭銜和財富大多都是繼承而來，但這些富有的君王也無法在全球經濟衰退大潮中獨善其身，他們也和他們的臣民一樣受到了經濟滑坡的影響。信貸緊縮、房地產市場的崩潰以及股市的萎靡不振已經使許多這些歷史傳承下來的財富大幅縮水。在過去的一年中，這些最富有的皇室成員共損失220億美元，他們的財富下滑至1090億美元，跌幅達17%。在15位全球最富有的皇室成員中，有12位身家縮水；兩位與上年持平。 僅有一位統治者的財富逆勢高走：摩洛哥國王穆罕默德六世 (Mohammed VI)，由於他對當前熱銷商品磷酸鹽近乎壟斷的所有權，使他在經濟不景氣的一年中依然牟利。如今他的財富增加了10億美元，使他以25億美元淨資產躍居排行榜第7位。

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連續兩年蟬聯我們榜榜首的是泰國國王蒲美蓬-阿杜德。他還是泰國國家投資機構 Crown Property Bureau（泰國國家資產局）的受託人，然而，由於他透過國家資產局購入的房地產和股票出現兩位數下挫，因此，其目前身價較去年縮水50億美元，降至300億美元。此外，政治局勢的日益緊張也使泰國陷入不穩定局面，甚至削弱了該國重要的旅遊業。

醜聞事件也對一些統治者的財富造成困擾。列支敦士登親王漢斯亞當二世 (Hans-Adam II) 以約35億美元的淨資產排在我們榜單第6位，他的資產較上年縮水15億美元，其中部分原因是其 LGT 銀行的貶值。去年，該銀行因涉嫌幫助富豪客戶藏匿錢財而陷入逃漏稅醜聞，如今，銀行的執行長——親王的兒子，正接受德國政府對類似逃漏稅行為的調查，儘管其子否認這項指控。

阿拉伯聯合大公國總統謝赫-哈利發 (Sheikh Khalifa) 將其同父異母的兄弟踢出了內閣，此前有消息說，他的這位兄弟曾參與對一位阿富汗移民施加酷刑。

荷蘭女王 Beatrix 及其兒子據稱在伯納德-麥道夫 (Bernard Madoff) 的龐氏騙局中投資並損失1億美元，而皇室否認了這一傳聞。據說，英國女王伊麗莎白二世 (Elizabeth II) 的兒子兼繼承人查爾斯王子 (Prince Charles) 也曾與麥道夫的代表進行接觸，不過顯然幸運地是他拒絕了投資。

儘管摩納哥阿爾貝二世親王 (Prince Albert II) 的前姐夫菲利浦-朱諾 (Philipe Junot) 參與了麥道夫騙局，但是阿爾貝親王本人卻沒有牽涉到任何龐氏投資。由於摩納哥房地產業的萎靡（它仍然是歐洲的一塊熱土）以及藝術品跌價，他的淨資產縮水了4億美元，跌至10億美元，使其名列我們榜單的第9位。據稱，這位擁有兩個私生子的單身親王正與南非奧運游泳選手 Charlene Wittstock 約會。

即使是在經濟不景氣時期，皇室也必須顯示出其應有的派頭。6月份，沙烏地阿拉伯國王阿布杜拉 (Abdullah) 為美國總統巴拉克-歐巴馬 (Barack Obama) 舉行了盛大的接待儀式，授予他沙特最高榮譽——一枚金質勳章。這種排場掩蓋了該國萎靡不振的經濟。這次的經濟衰退今年已經使皇室的淨資產縮減了40億美元。4月份，美國第一夫人蜜雪兒-歐巴馬 (Michelle Obama) 在歐巴馬總統首次正式訪問英國期間熱烈擁抱了女王伊麗莎白二世，伊麗莎白女王也因此成為了新聞焦點。

皇室的財富來自遺產繼承或權力地位。這些財富通常要與龐大的家族共用，並且很多時候都代表著皇室替其國家或領地保管的財富。由於這些原因，儘管他們擁有巨額的淨資產，該榜單上的15位皇室成員沒有一個人有資格躋身我們的年度全球超級富豪榜。

例如，史瓦濟蘭國王恩史瓦帝三世 (Mswati III) 就是其父親為史瓦濟蘭管理的兩項基金的受益人。在其執政期間，他對這項收入擁有絕對的決定權，從而使得他能夠為其13個妻子每人建造了一座宮殿，並且出國時都住五星級酒店。

同樣，我們把泰國 Crown Property Bureau 管理的資產算作國王蒲美蓬的淨資產，因為他是受託人。不過，泰國政府並不贊同這一觀點，並且已經公開聲明，CPB 的資產並非國王個人財產的一部分；倒不如說是，CPB 代表著泰國人民擁有和管理著這個君主制國家的資產。

相比之下，白金漢宮和英國皇冠上的珠寶則被認為屬於整個英國，而不是伊麗莎白女王，這些並不能算作她的淨資產。而她的財富則來自其在英格蘭和蘇格蘭的房產、精美的藝術品、珠寶及其祖父收集的郵票。

這是我們第4次發佈權威性的最富有皇室成員榜單。西班牙和日本等國的君主並沒有名列前15名。

撰稿：Tatiana Serafin，富比世

※精彩全文，詳見《富比士》。

首購族出籠覓屋，全台主要都會區的首購比例季增17.13％，以大台北而言，相較於北市內湖、南港房價動輒每坪40萬元，首購族負擔吃緊，但鄰近的汐止坪價僅16萬元；而板橋、新莊推案量大，預售屋價開高走跌，反而是中和、土城享升格利多，房價22萬元至26萬元，二年來微增9％。

根據住展雜誌的調查，北縣升格的利多效應，各行政區的房價並未直接反映，反而呈現「開高走跌」狀態，其中，以北縣板橋跌幅16.4％最大，住展雜誌研發長倪子仁認為，新板特區推出許多豪宅建案，一舉將房價衝至6字頭，但在近期區段內豪宅陸續大量交屋下，形成不小的賣壓，成為北縣房價回檔最大的地區。

相較之下，中和、土城享升格利多，預售房價每坪22萬元至26萬元，2年來微增9％，中古屋坪價則為17.3萬元至20.7萬元，有重大交通建設加持、且生活機能佳，房價平實，適合首購族。

而北縣汐止，對於偏愛北市南港、內湖等區域，卻又買不下手的首購族來說，房價便宜一半，是值得購屋的區域。信義房屋汐科店店長陳梧泉說，汐止脫離淹水之苦，蛻變成為北市首購族外移的首選，有8成以上的客戶，都是曾經看過鄰近南港與內湖的房子，後來又轉為汐止購屋，目前汐止屋齡10年的電梯大樓，總價500萬元至900萬元，成交量相當穩定。

台灣房屋不動產研究室副理江怡慧認為，首購族可分為三類族群，包括單身首購族、新婚首購族、已婚首購族等，江怡慧建議，單身首購族可優先選擇臨近工作地點的區域，新婚首購族可選擇捷運周邊或在優良學區先卡位，而已婚首購族則要考慮使用空間、坪數大小，若是雙薪家庭，可選擇臨近長輩住處，孩子、長輩都可相互照料。

（中央社記者郝雪卿台中市20日電）台中市 1名48歲婦人2年前乳房攝影檢查出有1顆良性腫瘤，不以為意，一年後再檢查卻發現有 3顆可疑腫瘤，經澄清醫院檢驗為惡性；醫師呼籲，發現腫瘤一定要再檢查確認。

　　澄清醫院中港院區一般外科主治醫師陳豐仁今天表示，這名婦人因自己用手隱約摸到右邊乳房上方邊緣有1顆異物，2年前到附近的醫院做乳房攝影檢查，被診斷為良性腫瘤，婦人未加理會， 1年後聽朋友建議到澄清醫院再做檢查。

　　陳豐仁表示，經超音波和核磁共振檢查後，發現患者右邊乳房上方邊緣有 3顆腫瘤，分別為1.5公分、1公分、0.8公分，尤其是那顆約1.5公分大、原先被認為是良性的腫瘤，高度懷疑是乳癌，建議患者做乳房保留手術。於開刀中將3顆腫瘤都做冰凍切片立即檢驗，結果3顆都是乳癌。

　　為何原本只發現1顆良性腫瘤，最後成為3顆乳癌，陳豐仁解釋，可能與乳癌的位置有關，由於患者 3顆乳癌長在乳房上方內側的邊緣處，好像躲貓貓似的不讓人發現，加上在乳房攝影時因壓迫的角度和大小，比較難於完全攝到，因此，只發現其中最大的 1顆。由於那顆腫瘤外形較圓且邊緣未見乳癌的明顯特徵，才被診斷為良性腫瘤。

　　陳豐仁指出，經為患者施予改良型乳房切除手術，並切除腋下淋巴腺，化驗結果未有癌細胞轉移現象，顯示患者乳癌的發現還算早，不過術後還是必須接受半年的化學治療。

　　陳豐仁強調，婦女定期接受乳癌篩檢的確很重要，有些受檢者或許會被告知是良性乳房囊腫，屬於良性腫瘤，最好不要因而大意，除每年都要定期追蹤檢查，最好能夠進一步以更精密的儀器再做確認。

　　他說，因為有些乳癌的特徵很小、位置特殊，甚至與良性腫瘤的形狀相似，容易造成診斷上的盲點，讓患者承受風險。980720